La garantie des risques locatifs

Le pire cauchemar pour un bailleur c’est de ne pas empocher ses loyers comme prévu ! Un locataire défaillant suffit à fragiliser la situation financière d’un propriétaire. Cela peut avoir des conséquences financières catastrophiques si ce dernier compte sur ces « rentrées d’argent» pour rembourser un crédit immobilier, compléter une retraite ou verser une pension....

Pour éviter ce genre de situation, le bailleur peut décider de se protéger et de souscrire une Garantie contre les loyers impayés (GLI) et depuis peu la Garantie des risques locatifs (GRL).

Pour quel type de bien ?

Dans le neuf comme dans l’ancien, pour un studio comme pour une grande maison, tous les types de biens immobiliers peuvent être assurés. La GLI constitue un filet de sécurité en cas de pépins avec le locataire en place. Cette protection doit toujours être souscrite au moment de la mise en location du bien, surtout avant l’entrée du ou des locataires dans les lieux.

Où souscrire cette protection ?

Deux solutions sont possibles.

Le particulier peut souscrire en « solo » une assurance (GLI) directement auprès d’une compagnie d’assurance. On parlera alors de « contrat individuel ».

Autre possibilité : « acheter » cette couverture auprès d’un professionnel de l’immobilier, souvent l’administrateur de biens en charge de la gestion locative du logement. On parlera de « contrat groupe », c’est-à-dire avec des tarifs et des conditions négociées pour une profession.

Combien ça coûte ?

Dans le cadre d’un contrat individuel, la prime avoisine 3 à 4 % du loyer, charges comprises. Pour un contrat souscrit auprès d’un professionnel, le coût de la couverture est compris entre 1,5 et 2 % du montant des loyers, charges comprises. Néanmoins, cette formule ne peut être souscrite « sèche ».

Autrement dit, il faudra en contrepartie confier le bien en gestion au professionnel. Coût du service : 6 à 8 % de la quittance de loyer. A noter que dans le cadre d’un investissement locatif dans le neuf (Scellier, Robien, Borloo), les promoteurs immobiliers proposent systématiquement cette solution sous forme d’un « package ».

Quels sont les risques couverts ?

Comme son nom ne l’indique pas, la Garantie Loyers Impayés couvre plusieurs types de sinistres.

D’abord, les impayés de la totalité du loyer et cela quelle que soit la cause de la défaillance du locataire. Selon les contrats, il existe des plafonds d’indemnisation allant de 60.000 à
90.000 € d’impayés. Les durées sont souvent illimitées.

Ensuite, les dégradations constatées dans le logement en fin de bail. Cette couverture est nécessaire car depuis que le montant du dépôt de garantie a été ramené de deux mois à un mois de loyer, cette somme est parfois insuffisante pour couvrir les dépenses et les travaux de réparation. Certains contrats intègrent les frais de recouvrement en cas de contentieux avec le locataire et notamment en cas de procédure judiciaire (frais de justice, d’avocat, d’huissier, d’expulsion, etc.) D’autres proposent en plus une protection juridique.

Enfin, certains contrats offrent une extension facultative de garantie prenant en charge la vacance locative. Il s’agit d’une indemnisation prévue au cas où le logement reste vide entre deux locataires. Coût de cette option : de 1 à 1,5 % du loyer charges comprises.

Quel est le profil de locataire accepté par les assurances classiques ?

Les assureurs acceptent d’assurer un locataire percevant des revenus fixes, réguliers, en CDI et disposant d’un taux d’effort (rapport entre le loyer et les revenus du locataire) maximum de 37 %.

Comment se faire indemniser ?

C’est généralement au deuxième mois d’impayé consécutif que se déclenche le processus d’indemnisation. Avant ce délai, les assureurs et les administrateurs de biens considèrent qu’il peut s’agir d’un simple incident capable de se régler rapidement et à l’amiable. Après deux mois d’impayé, il faut remplir et envoyer la déclaration de sinistre à l’assureur. Les indemnisations interviennent souvent au troisième mois d’impayés et prennent en charge la totalité du loyer dès le premier jour de non paiement. Le règlement s’effectue ensuite tous les trimestres.

Le bailleur peut-il demander une caution qui fasse « doublon » avec son assurance ?

Non. L’article 55 de la loi Boutin du 27 mars 2009 interdit aux bailleurs, personnes physiques, d’exiger une caution solidaire à leur locataire dès lors qu’ils ont souscrit une assurance loyers impayés. Il existe néanmoins une exception pour les locataires étudiants ou apprentis. La loi autorise le propriétaire à demander en plus de l’assurance, une caution, le plus souvent donnée par les parents.

Si en cas de sinistre, l’assureur découvre que le propriétaire a illégalement encaissé une caution, la garantie ne jouera pas. En revanche, il est toujours possible de recourir à la caution pour les bailleurs non assurés.

Que va changer la nouvelle Garantie des Risques Locatifs Universelle (GRL) ?

Le 23 décembre 2009, la Garantie des Risques locatifs Universelle (GRL) élargit le dispositif des assurances existantes. Voulue par l’Etat, cette nouvelle couverture a été créée pour sécuriser davantage les bailleurs (personnes physiques ou SCI) afin de les inciter à louer à des personnes dotées de revenus modestes dont le taux d’effort peut aller jusqu’à 50%. Autrement dit, ces derniers pourront louer en consacrant jusqu’à la moitié de leurs revenus (salaires, pensions, allocations familiales, etc.) au paiement de leur loyer.

Le montant couvert en cas d’impayés ne dépasse pas 2.000 € par mois (charges comprises) dans la limite d’une garantie globale de 70.000 €. Quand aux dégradations locatives, elles sont remboursables à hauteur de 7.700 € (3 500 € pour les meublés). Cette nouvelle assurance peut être souscrite chez les assureurs conventionnés (l’offre se constitue progressivement).

La prise en charge par l’assurance s’effectue dès le 2è mois d’impayés. Fixé librement par l’assureur, le taux des primes oscille entre 2,2 % et 3 % des loyers. Des options payantes facultatives peuvent être proposées dans certains contrats.

A savoir : la GRL peut être souscrite à l’arrivée d’un nouvel occupant, ou avec le locataire déjà en place. Seule condition : son bail doit être « vieux » d’au moins six mois sans avoir enregistré au cours des six derniers mois plus de deux mois d’impayés.